Можно ли признать недействительным уже расторгнутый договор: решение ВС

«Анкор» решил в судебном порядке признать арендный договор недействительным. Но когда спор дошел до рассмотрения, стороны уже расторгли соглашение, а помещения вернули арендодателю. Ссылаясь на это обстоятельство, АСГМ отказал истцу, пояснив, что прекращенный договор нельзя признать недействительным (дело № А40-91725/2017). Но апелляция отменила это решение и удовлетворила иск.

9-й ААС посчитал, что расторжение соглашения не мешает признать документ недействительным. Апелляционная инстанция пояснила, если в отношении одного объекта заключено несколько договоров аренды, то применяются правила ст. 398 ГК («Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь»). В частности, арендатор, который не получил объект аренды, может требовать от арендодателя возмещения убытков и неустойки. В обоснование этого суд сослался на п. 13 постановления Пленума ВАС «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды» от 17 ноября 2011 года № 73. Окружной суд оставил выводы апелляции без изменений.

«Газинком» не согласился с выводами двух инстанций и оспорил их в Верховном суде. Заявитель жалобы утверждает, что наличие непогашенной записи в ЕГРП еще не означает сохранения аренды с третьими лицами. На момент заключения договора с истцом предыдущие соглашения уже были расторгнуты, утверждает ответчик. Кроме того, арендодатель подчеркивает, что контрагент успел сдать эти помещения в субаренду тем же компаниям, которые арендовали эту недвижимость раньше. А ст. 398 ГК позволяет истцу в спорной ситуации потребовать возмещения убытков и неустойки, но не признать соглашение недействительным, в заключение добавляет «Газинком».

С этим согласилась экономколлегия ВС, которая отменила решения нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.